Immobilier neuf à Aulnay-sous-Bois (93) — Programmes 2026

Programmes immobiliers neufs à Aulnay-sous-Bois : RER B, ligne 16 Grand Paris Express (2027), PTZ 2026 zone B1, TVA 5,5% QPV, livraisons 2026-2028.

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Aulnay-sous-Bois : une ville en pleine transformation

Aulnay-sous-Bois (85 000 habitants), 4ᵉ ville de Seine-Saint-Denis, est située à 15 km au nord-est de Paris. Avec 175 hectares d'espaces verts (Parc du Sausset 200 ha mitoyen, Parc Robert Ballanger, Forêt de Bondy à proximité), elle offre un cadre verdoyant rare en première couronne. Portée par le Grand Paris Express ligne 16, le NPNRU (600 M€) et la requalification du centre-ville, la commune connaît une véritable renaissance — profil idéal primo-accédants 93 (zone B1, PTZ 50 %) et investisseurs visant +5 % brut.

Un marché immobilier neuf attractif

Le marché du neuf à Aulnay-sous-Bois affiche des prix entre 4 100 € et 5 400 €/m² selon le quartier — soit 40 à 45 % moins cher que la moyenne francilienne et -25 % vs Drancy ou Le Bourget voisins. Un T2 neuf de 45 m² démarre autour de 189 000 €, un T3 de 65 m² entre 270 000 € et 320 000 €, et un T4 familial de 82 m² entre 360 000 € et 430 000 €. Les programmes RE 2020 se concentrent autour de la future gare ligne 16, du Vieux-Pays et du secteur Mitry-Ambourget (NPNRU, TVA 5,5 % éligible).

L'effet Grand Paris Express

La future gare Aulnay de la ligne 16 du Grand Paris Express (mise en service 2027) reliera Saint-Denis Pleyel en 12 min et Noisy-Champs en 17 min. Une révolution mobilité qui place Aulnay au cœur du nouveau réseau métropolitain. Les experts (Notaires de France, Knight Frank) anticipent une valorisation de +25 à +35 % autour de la gare à horizon 2030 — comparable à l'effet observé à Saint-Ouen avec la ligne 14.

Accessibilité et qualité de vie

Excellente desserte multimodale : RER B (18 min Gare du Nord, 22 min Châtelet), Tzen 4 en site propre (depuis 2024), connexion A1, A3, A104 Francilienne, N2. La ville offre 175 hectares d'espaces verts (Parc du Sausset, Parc Robert Ballanger), le centre commercial O'Parinor (l'un des plus grands d'Île-de-France, 240 boutiques), un tissu scolaire complet (35 écoles, 9 collèges, 4 lycées), équipements sportifs (Stade du Moulin Neuf, piscine), et l'aéroport CDG à 12 min en voiture.

Un développement urbain maîtrisé

Le programme NPNRU mobilise plus de 600 M€ pour rénover en profondeur les quartiers Nord (La Rose des Vents, Mitry-Ambourget, Cité de l'Europe). Le centre-ville historique (Vieux-Pays) est requalifié avec création de logements neufs RE 2020, commerces de proximité et espaces publics. Promoteurs très actifs : Nexity, Bouygues Immobilier, Cogedim, Eiffage Immobilier, Vinci Immobilier, BNP Paribas Immobilier, Kaufman & Broad et Pichet — tous certifiés RE 2020 avec garanties décennale, biennale et de parfait achèvement.

Les meilleurs quartiers

Vieux-Pays/Centre historique (4 200-5 300 €/m², commerces et marché), Quartier Gare RER B / future ligne 16 (4 400-5 600 €/m², plus fort potentiel de valorisation), Mitry-Ambourget (3 900-5 000 €/m², NPNRU + TVA 5,5 %), Nonneville/Sevran-Beaudottes (4 100-5 200 €/m², résidentiel familial), Chanteloup (4 200-5 300 €/m², proche Parc du Sausset).

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Prix accessibles

À partir de 4 100 €/m², très compétitif pour la première couronne parisienne.

Fort potentiel de valorisation

Avec le Grand Paris Express et la rénovation urbaine, plus-value anticipée significative à horizon 2030.

Primo-accédants & investisseurs

Zone B1 éligible PTZ, TVA 5,5 % en ANRU, LMNP : une fiscalité optimisée pour tous les profils.

Connectée au Grand Paris

RER B (gare d'Aulnay-sous-Bois — 22 min de Châtelet, 18 min de Gare du Nord), RER B branche K6/K9, Tzen 4 (depuis 2024, en site propre vers Clichy-sous-Bois), plus de 20 lignes de bus (RATP + Aéroports), accès direct A1, A3, A104 Francilienne et N2.

Logements RE 2020

Tous les programmes neufs respectent la dernière norme environnementale : faibles charges, confort optimal.

Garanties constructeur

Décennale, biennale, parfait achèvement, dommages-ouvrage : achetez l'esprit serein.

Questions fréquentes

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