LMNP neuf 2026 : le dispositif n°1 pour défiscaliser ses loyers
Le statut Loueur Meublé Non Professionnel est devenu le dispositif phare post-Pinel. Combiné à un logement neuf RE 2020, il permet d'effacer fiscalement la quasi-totalité des loyers pendant 20 à 30 ans grâce à l'amortissement comptable. Voici comment.
Sommaire
- 1. Le principe du LMNP en 60 secondes
- 2. Le mécanisme magique de l'amortissement
- 3. Exemple chiffré : T3 neuf à Créteil 280 K€
- 4. Récupération TVA en résidences services
- 5. Les obligations comptables (simples)
Le principe du LMNP en 60 secondes
Le LMNP s'applique à tout bien loué meublé, sans seuil de revenus fonciers. Deux régimes :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire 50 % sur les loyers (jusqu'à 77 700 €/an)
- Réel simplifié : déduction des charges réelles + amortissement du bien et du mobilier
Pour un logement neuf, le régime réel est quasi systématiquement gagnant grâce à l'amortissement.
Le mécanisme magique de l'amortissement
L'amortissement consiste à passer en charge fictive la perte de valeur du bien sur sa durée d'usage :
- Construction : amortie sur 25 à 30 ans (~3,5 % par an)
- Mobilier : amorti sur 5 à 10 ans (~10 à 20 % par an)
- Frais d'acquisition : amortis sur 5 ans
Sur un bien à 250 000 €, vous générez environ 8 000 à 10 000 €/an de charge fictive — qui efface vos loyers sans débourser un centime.
Exemple chiffré : T3 neuf à Créteil 280 K€
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyers perçus (1 200 €/mois) | + 14 400 € |
| Charges (intérêts, taxe, copro) | − 4 800 € |
| Amortissement bâti (3,5 %) | − 8 400 € |
| Amortissement mobilier (10 %) | − 800 € |
| Résultat fiscal imposable | 0 € (excédent reportable) |
| Cash flow réel après impôt | + 9 600 € |
Récupération TVA en résidences services
Si vous achetez en résidence étudiante, sénior ou affaires avec bail commercial, vous récupérez la TVA 20 % sur le prix d'achat (240 000 € HT au lieu de 288 000 € TTC). Conditions : conserver le bien 20 ans en LMNP.
Les obligations comptables (simples)
- Déclaration d'activité (formulaire P0i)
- Comptabilité d'engagement (expert-comptable conseillé : ~600 €/an, déductible)
- Déclaration 2031 + 2042-C-PRO chaque année
- Inscription au registre national des entreprises (gratuit)
Questions fréquentes
Le LMNP est-il toujours plus rentable que le micro-BIC ?
Pour le neuf, oui dans 95 % des cas grâce à l'amortissement. Le micro-BIC reste pertinent uniquement pour les très petits loyers et les meublés de tourisme classés.
Peut-on cumuler LMNP et résidence principale ?
Oui, le LMNP est totalement indépendant. Vous pouvez être propriétaire occupant de votre RP et investisseur LMNP en parallèle, et même utiliser le PTZ pour la RP.
Quels frais réels prévoir pour gérer un LMNP ?
Comptez 600 à 900 €/an d'expert-comptable, 5-8 % du loyer si gestion locative, ~150 € d'assurance PNO. Tous ces frais sont déductibles fiscalement.
Que se passe-t-il en cas de revente ?
Plus-value imposée comme un particulier (régime privé) avec abattements pour durée de détention : exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS). Les amortissements ne sont pas réintégrés.
Faut-il une SCI pour faire du LMNP ?
Non, le LMNP doit être détenu en direct ou via SARL de famille. Une SCI à l'IR est incompatible avec la location meublée. SCI à l'IS possible mais perd l'avantage de plus-value des particuliers.