Toutes les aides pour acheter un logement neuf en Île-de-France en 2026
En Île-de-France, acheter un logement neuf coûte souvent moins cher qu'on ne le croit — à condition de connaître et cumuler toutes les aides disponibles. PTZ, Action Logement, TVA à 5,5 %, exonération de taxe foncière : ces dispositifs peuvent représenter jusqu'à 35 000 € d'économies. Pourtant, moins d'un acquéreur sur trois les cumule correctement. Ce guide recense toutes les aides 2026 selon votre situation, votre commune et vos revenus — primo-accédant comme ex-propriétaire ayant loué plus de 2 ans.
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- 1. 1. Le PTZ — jusqu'à 150 000 € sans intérêts
- 2. 2. Le prêt Action Logement — jusqu'à 40 000 € à 1 %
- 3. 3. La TVA réduite à 5,5 % — jusqu'à 30 000 € d'économies
- 4. 4. Exonération de taxe foncière — 2 ans offerts
- 5. 5. Frais de notaire réduits — 5 % d'économies immédiates
- 6. Récapitulatif — ce que vous pouvez économiser
- 7. Vous pensez ne pas être éligible ? Lisez ceci.
- 8. Exemple de cumul : T3 à 280 K€ à Créteil
1. Le PTZ — jusqu'à 150 000 € sans intérêts
Le Prêt à Taux Zéro est l'aide phare de l'accession en 2026. Entièrement financé par l'État, il vous permet d'emprunter une partie du prix de votre logement neuf sans payer aucun intérêt et sans frais de dossier.
| Zone | Communes concernées | Plafond prix (4 pers.) | PTZ max (50 %) |
|---|---|---|---|
| Zone A bis | Paris + 76 communes | 300 000 € | 150 000 € |
| Zone A | Petite couronne (92/93/94) | 270 000 € | 135 000 € |
| Zone B1 | Grande couronne (77/78/91/95) | 230 000 € | 115 000 € |
Conditions d'éligibilité 2026 :
- Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années
- Respecter les plafonds de revenus (de 37 000 €/an pour 1 personne en zone A à 74 000 €/an pour 4 personnes)
- Acheter un logement neuf (VEFA ou construction)
- Occuper le logement comme résidence principale
En pratique : sur un bien à 250 000 € en zone A, le PTZ peut atteindre 125 000 €. Sur 20 ans à 0 %, vous économisez environ 28 000 € d'intérêts par rapport à un prêt classique à 3,7 %.
2. Le prêt Action Logement — jusqu'à 40 000 € à 1 %
Réservé aux salariés du secteur privé (entreprises de plus de 10 salariés), le prêt Action Logement est souvent méconnu alors qu'il représente une économie substantielle.
- Montant : jusqu'à 40 000 €
- Taux : 1 % (vs 3,7 % pour un prêt classique)
- Durée : jusqu'à 25 ans
- Condition : salarié du secteur privé, résidence principale
Économie réelle : sur 40 000 € empruntés sur 20 ans, la différence entre 1 % et 3,7 % représente environ 12 000 € d'intérêts économisés. Cumulable avec le PTZ : un salarié peut donc combiner ces deux dispositifs pour financer une part majeure de son achat à des conditions très favorables.
3. La TVA réduite à 5,5 % — jusqu'à 30 000 € d'économies
Dans les zones ANRU (rénovation urbaine) et les QPV (quartiers prioritaires), la TVA applicable aux logements neufs passe de 20 % à 5,5 %. C'est une réduction directe sur le prix de vente.
Sur un logement neuf affiché à 200 000 € HT :
- TVA à 20 % → prix TTC : 240 000 €
- TVA à 5,5 % → prix TTC : 211 000 €
- Économie directe : 29 000 €
Communes 93/94 concernées (liste non exhaustive) : Saint-Denis, Aubervilliers, Clichy-sous-Bois, Montfermeil, Sevran, Bobigny (certains quartiers), Vitry-sur-Seine (certains quartiers), Créteil (certains quartiers), Champigny-sur-Marne (certains quartiers). Plafonds de revenus identiques au PTZ. Cumulable avec le PTZ.
4. Exonération de taxe foncière — 2 ans offerts
Tout logement neuf bénéficie d'une exonération totale de taxe foncière pendant les 2 premières années suivant l'achèvement. Automatique, sans démarche.
- Saint-Denis : 800 à 1 500 €/an → 1 600 à 3 000 € sur 2 ans
- Vitry-sur-Seine : 700 à 1 200 €/an → 1 400 à 2 400 € sur 2 ans
- Maisons-Alfort : 900 à 1 600 €/an → 1 800 à 3 200 € sur 2 ans
5. Frais de notaire réduits — 5 % d'économies immédiates
Dans le neuf, les frais de notaire s'élèvent à 2-3 % du prix de vente, contre 7-8 % dans l'ancien. Économie immédiate, sans condition ni démarche.
Comparaison pour un bien à 250 000 € :
- Ancien : 17 500 à 20 000 €
- Neuf : 5 000 à 7 500 €
- Économie : 12 000 à 14 500 €
Récapitulatif — ce que vous pouvez économiser
| Aide | Montant max | Condition principale | Cumulable |
|---|---|---|---|
| PTZ | 150 000 € | Primo-accédant + plafonds revenus | ✓ Oui |
| Action Logement | 40 000 € | Salarié secteur privé | ✓ Oui |
| TVA à 5,5 % | ~30 000 € | Zone ANRU/QPV + plafonds revenus | ✓ Oui |
| Exo. taxe foncière | 1 000 - 3 000 € | Logement neuf (automatique) | ✓ Oui |
| Frais notaire réduits | 12 000 - 14 000 € | Logement neuf (automatique) | ✓ Oui |
| Total possible | ~200 000 € | Selon situation |
Vous pensez ne pas être éligible ? Lisez ceci.
Cas 1 — Vous avez déjà été propriétaire. Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années, vous retrouvez le statut de primo-accédant et pouvez à nouveau bénéficier du PTZ. Concerne notamment les personnes divorcées ou séparées, les personnes hébergées, et les propriétaires d'une résidence secondaire uniquement.
Cas 2 — Vos revenus semblent trop élevés. Les plafonds PTZ sont calculés sur les revenus N-2, pas sur les revenus actuels. Une hausse de salaire récente n'empêche pas l'éligibilité si les revenus d'il y a deux ans respectent le plafond.
Cas 3 — Vous n'êtes pas salarié du secteur privé. Le prêt Action Logement ne vous est pas accessible, mais le PTZ, la TVA à 5,5 %, les frais de notaire réduits et l'exonération de taxe foncière restent disponibles.
Cas 4 — Vous achetez seul avec des revenus modestes. C'est précisément le profil le plus avantagé par le PTZ 2026. Un célibataire gagnant jusqu'à 37 000 €/an en zone A peut bénéficier du PTZ.
Exemple de cumul : T3 à 280 K€ à Créteil
| Dispositif | Montant |
|---|---|
| PTZ 2026 (40 % zone A) | 112 000 € |
| Prêt Action Logement | 30 000 € |
| Prêt Paris Habitat 94 | 15 000 € |
| TVA 5,5 % (ANRU) | − 39 200 € sur le prix |
| Exonération taxe foncière 2 ans | − 2 800 € |
| Avantage total | ~199 000 € |
Questions fréquentes
Quelles sont les aides pour acheter un logement neuf en Île-de-France en 2026 ?
Les principales aides cumulables en Île-de-France en 2026 sont : le PTZ (jusqu'à 150 000 € à 0% d'intérêts), le prêt Action Logement (jusqu'à 40 000 € à 1%), la TVA réduite à 5,5% dans les zones ANRU et QPV, l'exonération de taxe foncière pendant 2 ans, et les frais de notaire réduits à 2-3% (vs 7-8% dans l'ancien). Cumulées, ces aides peuvent représenter jusqu'à 35 000 € d'économies.
Peut-on cumuler le PTZ et le prêt Action Logement en Île-de-France ?
Oui, le PTZ et le prêt Action Logement sont totalement cumulables. Pour un salarié du secteur privé, cette combinaison peut représenter jusqu'à 190 000 € de financement à taux très avantageux (0% pour le PTZ, 1% pour Action Logement), réduisant significativement la mensualité finale comparée à un prêt classique à 3,7%.
Suis-je encore primo-accédant si j'ai déjà été propriétaire ?
Oui, si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années, vous retrouvez le statut de primo-accédant et pouvez bénéficier du PTZ et de toutes les aides associées. Cela concerne notamment les personnes divorcées, hébergées, ou propriétaires d'une résidence secondaire uniquement.
La TVA à 5,5% s'applique-t-elle dans tout le 93 et le 94 ?
Non, la TVA réduite à 5,5% s'applique uniquement dans les zones ANRU (rénovation urbaine) et les QPV (quartiers prioritaires de la politique de la ville). Elle concerne des communes comme Saint-Denis, Aubervilliers, Clichy-sous-Bois, Sevran dans le 93, et Vitry-sur-Seine, Champigny-sur-Marne dans le 94. L'économie peut dépasser 29 000 € sur un achat à 200 000 € HT.
Peut-on acheter sans apport grâce aux aides en Île-de-France ?
Oui, dans certains cas. En cumulant PTZ (jusqu'à 50% du prix du logement) et prêt Action Logement, il est possible de financer l'achat d'un logement neuf sans apport personnel en Île-de-France, à condition que la capacité d'emprunt couvre le reste. Notre simulateur calcule votre situation exacte en 30 secondes.
Quel est le plafond de revenus pour bénéficier du PTZ en Zone A en 2026 ?
En Zone A (Paris et petite couronne : 92, 93, 94), les plafonds de revenus N-2 pour le PTZ 2026 sont de 37 000 €/an pour 1 personne, 52 000 € pour 2 personnes, 63 000 € pour 3 personnes, et 74 000 € pour 4 personnes et plus. Ces plafonds sont calculés sur les revenus fiscaux de référence de l'avant-dernière année (soit 2024 pour un achat en 2026).
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Maisons-Alfort est l'une des communes du 94 les mieux desservies et les plus accessibles avec le PTZ zone A.
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