Loi Denormandie
L'alternative au Pinel : investissez dans l'ancien avec travaux et réduisez vos impôts jusqu'à 21%
Jusqu'à 63 000€ de réduction d'impôt sur 12 ansLe dispositif Denormandie en détail
La loi Denormandie permet aux investisseurs d'acheter un logement ancien à rénover dans certaines villes moyennes et de bénéficier d'une réduction d'impôt identique à l'ancien Pinel (12%, 18% ou 21%) selon la durée de location.
21%Réduction fiscale maximum300 000€Prix d'achat + travaux plafonné25%Minimum de travaux requisTaux de réduction d'impôt
6 ans
12%de réduction d'impôt
Exemple sur 250 000€
30 000€
9 ans
18%de réduction d'impôt
Exemple sur 250 000€
45 000€
12 ans
21%de réduction d'impôt
Exemple sur 250 000€
52 500€
Conditions et travaux éligibles
Villes éligibles
222 villes moyennes bénéficiant du programme Action Cœur de Ville ou ayant signé une convention ORT.
- Centres-villes dégradés à revitaliser
- Communes signataires ORT
- Exemples : Angers, Béziers, Limoges, Montauban...
Travaux obligatoires
Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération.
- Performance énergétique améliorée
- Modernisation, assainissement, aménagement
- Création de surface habitable supplémentaire
Pourquoi choisir le Denormandie ?
Prix d'achat attractifL'ancien coûte généralement moins cher que le neuf à surface équivalente
Emplacements premiumCentres-villes avec commerces, transports et services à proximité
Personnalisation totaleChoisissez vos matériaux et aménagements selon vos goûts
Avantage fiscal identique au PinelMêmes taux de réduction (12%, 18%, 21%)
Exemple concret d'investissement Denormandie
Votre investissement- Prix d'achat du bien150 000€
- Travaux de rénovation50 000€
- Total investissement200 000€
- Engagement 12 ans21%
- Réduction d'impôt totale42 000€
- Soit par an pendant 12 ans3 500€
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la loi Denormandie et est-elle prolongée en 2026 ?
La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière créé en 2019 pour encourager la rénovation de logements anciens dans les villes moyennes. Elle a été prolongée jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances. Elle permet d'obtenir une réduction d'impôt de 12% à 21% du prix d'achat (travaux inclus) en contrepartie de la mise en location du bien rénové sur 6, 9 ou 12 ans, dans la limite de 300 000 € d'investissement par an et 5 500 €/m².
Quelles sont les conditions pour bénéficier du Denormandie en 2026 ?
Quatre conditions cumulatives doivent être respectées : (1) acheter un logement ancien à rénover dans l'une des 222 villes éligibles (programme Action Cœur de Ville ou ORT), (2) réaliser des travaux représentant au moins 25% du coût total de l'opération, (3) louer le bien nu à usage de résidence principale dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux, (4) respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires similaires au Pinel (zones B1, B2 ou C).
Quelles villes sont éligibles à la loi Denormandie ?
222 villes moyennes sont éligibles, principalement celles ayant signé une convention Action Cœur de Ville ou disposant d'une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). On y trouve notamment Limoges, Béziers, Perpignan, Cahors, Saint-Étienne, Tarbes, Calais, Châteauroux, Bourges, Vichy, Agen, Arras, Troyes, Mâcon, Saint-Brieuc ou encore Auxerre. La liste complète est disponible sur le site officiel du ministère du Logement et nos conseillers peuvent vous orienter selon votre zone de recherche.
Quel est le rendement réel d'un investissement Denormandie ?
Sur un investissement type de 200 000 € (achat 130 000 € + travaux 70 000 €) loué 700 €/mois en zone B1, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt totale de 42 000 € sur 12 ans (21%), soit 3 500 €/an. Combiné aux loyers (8 400 €/an) et à la déduction des charges/intérêts d'emprunt, le rendement net peut atteindre 5 à 7% par an. C'est l'un des dispositifs les plus rentables pour les contribuables imposés à 30% ou plus, surtout dans les villes en revitalisation à fort potentiel de plus-value.