Quelle est ma capacité d'emprunt en 2026 ?
Combien une banque va-t-elle vraiment vous prêter en 2026 ? Avec des taux à 3,4 % en moyenne et la règle des 35 % d'endettement HCSF, votre capacité d'emprunt dépend de 4 leviers maîtrisables. Décryptage.
Sommaire
- 1. La règle de calcul officielle
- 2. Capacité d'emprunt par revenu (25 ans, 3,4 %)
- 3. 4 leviers pour augmenter votre capacité
- 4. Le reste à vivre, l'autre critère banque
- 5. Évolution des taux 2026
La règle de calcul officielle
Capacité d'emprunt = (Revenus nets × 35 %) − Charges actuelles, sur la durée maximale acceptée par la banque.
Exemple : revenus 3 500 € × 35 % = 1 225 € de mensualité max. Sur 25 ans à 3,4 %, cela représente ~245 000 € empruntables.
Capacité d'emprunt par revenu (25 ans, 3,4 %)
| Revenus nets/mois | Mensualité max | Capacité emprunt | Avec PTZ 40 % |
|---|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | 140 000 € | 234 000 € |
| 2 500 € | 875 € | 175 000 € | 292 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 210 000 € | 350 000 € |
| 3 500 € | 1 225 € | 245 000 € | 408 000 € |
| 4 500 € (couple) | 1 575 € | 315 000 € | 525 000 € |
| 6 000 € (couple) | 2 100 € | 420 000 € | 700 000 € |
4 leviers pour augmenter votre capacité
- Allonger la durée : passer de 20 à 25 ans, +20 % de capacité
- Augmenter l'apport : chaque 10 K€ d'apport = 10 K€ de capacité supplémentaire à mensualité égale
- Solder ses crédits conso : un crédit auto à 350 €/mois = 70 K€ de capacité perdue
- Cumuler PTZ + Action Logement : ajoute 30 à 50 % de capacité totale
Le reste à vivre, l'autre critère banque
Au-delà des 35 %, les banques exigent un reste à vivre minimum (revenus − mensualité − charges fixes) :
- Personne seule : 800 à 1 000 €/mois
- Couple sans enfant : 1 200 à 1 500 €/mois
- + 350 €/mois par enfant à charge
Évolution des taux 2026
| Durée | Taux moyen mars 2026 | Meilleurs taux |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,15 % | 2,80 % |
| 20 ans | 3,30 % | 2,95 % |
| 25 ans | 3,40 % | 3,05 % |
Questions fréquentes
Le PTZ augmente-t-il vraiment la capacité d'emprunt ?
Oui, indirectement : il réduit la mensualité globale (intérêts à 0 %), donc à mensualité totale égale, vous pouvez emprunter plus de capital. Bonus typique : +30 à 50 % de capacité.
Peut-on dépasser les 35 % d'endettement ?
Oui, dans 20 % des dossiers (dérogations HCSF), surtout pour primo-accédants à hauts revenus, ou cadres avec gros restes à vivre.
Quelle durée d'emprunt choisir ?
25 ans pour maximiser la capacité d'achat. Les intérêts supplémentaires sont compensés par le levier d'achat (capital amorti, valeur du bien) et la possibilité de remboursement anticipé.
Quel impact d'un crédit auto sur ma capacité ?
Un crédit auto à 350 €/mois sur 5 ans réduit votre capacité de 70 000 € environ. Mieux vaut le solder avant de demander un prêt immo.