Quel salaire pour acheter dans le neuf en 2026 ?
Avec la baisse des taux et le PTZ 2026 étendu, acheter dans le neuf est de nouveau accessible — mais à quel salaire ? Ce guide vous donne les seuils précis par ville, par typologie et par apport, basés sur la règle des 35 % d'endettement maximum imposée par le HCSF.
Sommaire
- 1. La règle des 35 % expliquée
- 2. Barème par ville (T2/T3 neuf)
- 3. Impact du PTZ sur le salaire requis
- 4. 5 leviers pour augmenter sa capacité d'achat
La règle des 35 % expliquée
Depuis 2022, le HCSF impose aux banques de ne pas dépasser 35 % du revenu net en mensualité (assurance comprise). Cette règle s'applique à tous, sauf 20 % de dérogations.
Concrètement :
- Salaire net 2 500 € → mensualité max 875 €
- Salaire net 3 500 € → mensualité max 1 225 €
- Salaire net 5 000 € → mensualité max 1 750 €
- Couple à 6 000 € → mensualité max 2 100 €
Barème par ville (T2/T3 neuf)
Sur la base d'un T2 de 42 m² ou T3 de 65 m² neuf RE 2020, prêt sur 25 ans à 3,4 % (taux moyen mars 2026), apport 10 % :
| Ville | Prix T2 (42 m²) | Salaire net min | Prix T3 (65 m²) | Salaire net min couple |
|---|---|---|---|---|
| Le Blanc-Mesnil (93) | 199 K€ | 2 450 € | 308 K€ | 3 800 € |
| Créteil (94) | 225 K€ | 2 770 € | 348 K€ | 4 280 € |
| Pontault-Combault (77) | 189 K€ | 2 320 € | 265 K€ | 3 260 € |
| Antony (92) | 265 K€ | 3 260 € | 410 K€ | 5 040 € |
| Clichy (92) | 315 K€ | 3 870 € | 540 K€ | 6 640 € |
| Levallois (92) | 385 K€ | 4 730 € | 620 K€ | 7 620 € |
Calculs indicatifs. Le PTZ 2026 réduit fortement ces seuils pour les primo-accédants (jusqu'à -25 % de salaire requis en zone B1).
Impact du PTZ sur le salaire requis
Le PTZ 2026 finance jusqu'à 50 % du prix sans intérêt. Sur un T3 à 280 000 € :
- Sans PTZ : mensualité 1 355 € → salaire requis 3 870 €
- Avec PTZ 40 % : mensualité 1 010 € → salaire requis 2 885 €
- Économie de salaire requis : ~25 %
Le PTZ 2026 est ouvert à toute la France (zones A, Abis, B1, B2, C) et tous types de logements neufs, sous conditions de revenus.
5 leviers pour augmenter sa capacité d'achat
- Allonger la durée à 25 ans (gain ~15 %)
- Cumuler le PTZ et l'éco-PTZ
- Demander un prêt Action Logement (1 %, jusqu'à 40 000 €)
- Réduire ses crédits conso avant la demande
- Acheter en zone ANRU avec TVA 5,5 % (économie ~14 %)
Questions fréquentes
Quel salaire minimum pour acheter un T2 neuf en Île-de-France ?
Comptez environ 2 300 € net/mois pour un T2 en grande couronne (Pontault-Combault, Le Blanc-Mesnil) avec PTZ. En petite couronne ouest (Clichy, Antony), il faut 3 200 € à 3 900 € net.
Peut-on acheter neuf à 1 800 € de salaire ?
Oui, en cumulant PTZ 2026, prêt Action Logement et zones très attractives (Roissy-en-Brie, Lagny, Noisiel à partir de 185 K€). Avec PTZ 50 % et apport 10 %, la mensualité descend sous 700 €.
Le bonus 'achat neuf' est-il inclus dans le calcul d'endettement ?
Non, l'avantage du PTZ (intérêts à 0 %) réduit votre mensualité totale, donc votre taux d'endettement réel. Les banques calculent sur la mensualité tout compris, PTZ inclus.
Quel apport minimum pour acheter neuf ?
10 % du prix idéalement, mais des solutions existent à 0 % d'apport via PTZ 50 % + prêt Action Logement + frais notaire intégrés au crédit.