Fiscalité · Mis à jour le 14 juin 2026

TVA 5,5 % logement neuf : conditions et économies en 2026

Acheter neuf à 14,5 % moins cher grâce à la TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 % : c'est possible dans des milliers de programmes en zone ANRU. Conditions exactes, zones éligibles et économie chiffrée.

Sommaire

1. Le principe de la TVA 5,5 % dans le neuf
2. Les 4 conditions à remplir
3. Économie réelle sur un T3 type
4. Villes concernées en Île-de-France
5. Cumul avec les autres dispositifs
6. Engagement et clause de remboursement

Le principe de la TVA 5,5 % dans le neuf

La TVA réduite s'applique aux logements neufs destinés à la résidence principale de l'acheteur, situés dans un quartier ANRU ou QPV ou dans un rayon de 300 m autour. L'acquéreur doit respecter des plafonds de revenus.

Les 4 conditions à remplir

Logement en zone éligible : ANRU, QPV ou périmètre 300 m
Résidence principale : occupation pendant au moins 10 ans
Plafonds de revenus : équivalents PLS (ex. 33 000 € pour une personne seule en zone B1, 56 000 € pour un couple)
Acquéreur primo-accédant : ne pas avoir été propriétaire de sa RP les 2 dernières années

Économie réelle sur un T3 type

Bien	Prix TVA 20 %	Prix TVA 5,5 %	Économie
T2 42 m²	199 000 €	176 000 €	23 000 €
T3 65 m²	280 000 €	247 000 €	33 000 €
T4 85 m²	365 000 €	322 000 €	43 000 €
T5 100 m²	425 000 €	375 000 €	50 000 €

Villes concernées en Île-de-France

93 : Le Blanc-Mesnil, Aulnay-sous-Bois, Bobigny, Aubervilliers, Saint-Denis (très large périmètre)
94 : Vitry-sur-Seine, Villejuif, Champigny, Créteil (secteurs précis)
92 : Nanterre, Gennevilliers, Bagneux (frontalier)
77 : Meaux, Melun, Pontault-Combault (quartiers spécifiques)

Cumul avec les autres dispositifs

La TVA 5,5 % est cumulable avec le PTZ 2026 (jusqu'à 50 %), le prêt Action Logement, l'exonération de taxe foncière 2 ans et les aides locales départementales. Sur un T3 à 247 000 € TVA réduite, le financement réel après cumul peut descendre à ~95 000 € d'apport et crédit classique.

Engagement et clause de remboursement

En cas de revente avant 10 ans, vous devez rembourser une partie proportionnelle de la TVA économisée (1/10 par année manquante). Pas de pénalité : c'est juste la fin de l'avantage. Exception : mutation pro, divorce, décès, invalidité.

Questions fréquentes

Comment savoir si mon programme neuf est en zone ANRU ?

Les promoteurs l'indiquent obligatoirement. Vous pouvez aussi vérifier sur sig.ville.gouv.fr. Le périmètre s'étend dans un rayon de 300 m autour des quartiers ANRU/QPV.

Y a-t-il un plafond de prix pour la TVA 5,5 % ?

Oui : prix maximum de vente plafonné par zone (entre 2 700 €/m² en zone C et 4 800 €/m² en zone Abis). Au-dessus, le programme n'est pas éligible.

Puis-je investir locatif avec TVA 5,5 % ?

Non, la TVA 5,5 % est strictement réservée à la résidence principale. Pour l'investissement locatif, voir LMNP avec récupération TVA 20 % en résidences services.

Que se passe-t-il si je dépasse les plafonds de revenus en cours d'occupation ?

Aucun rappel. Les plafonds sont vérifiés uniquement à la signature, pas dans la durée.

Cumul TVA 5,5 % + PTZ : est-ce vraiment possible ?

Oui. Sur un T3 à 280 K€, vous bénéficiez de TVA 5,5 % (-33 K€) + PTZ jusqu'à 50 % (~ 124 K€ sans intérêts). Économie cumulée : 50 à 70 K€.

Pour aller plus loin

Frais de notaire dans le neuf

2 à 3 % au lieu de 7 à 8 % dans l'ancien.

Immobilier neuf en Seine-Saint-Denis

Programmes neufs éligibles TVA 5,5 % dans le 93.

PTZ Saint-Denis

Cumul TVA 5,5 % + PTZ à Saint-Denis : exemples chiffrés.