Contrat de réservation VEFA : ce qu'il contient et ce qu'il faut vérifier

À quoi sert le contrat de réservation ?

En VEFA, le logement n'existe pas encore quand vous le choisissez. Le contrat de réservation, aussi appelé contrat préliminaire, organise la période qui sépare votre choix de la signature définitive chez le notaire. Le promoteur s'engage à vous réserver un lot précis ; vous vous engagez à verser un dépôt de garantie.

Ce n'est pas encore la vente : la propriété ne vous est transférée qu'à la signature de l'acte authentique. Mais les informations qu'il contient servent de référence pour tout le reste du parcours. Si l'acte ou le logement livré s'en écartent trop, la loi vous permet dans plusieurs cas de renoncer et de récupérer votre dépôt.

Que doit contenir le contrat ?

Un contrat de réservation complet comprend au minimum :

• la description du logement : surface habitable, nombre de pièces, situation dans l'immeuble ;
• la notice descriptive des matériaux et équipements, et le plan du lot ;
• le prix prévisionnel et, le cas échéant, ses modalités de révision (prix ferme ou révisable) ;
• la date prévisionnelle de signature de l'acte de vente ;
• la date prévisionnelle de livraison ;
• le montant du dépôt de garantie et le nom du dépositaire (compte séquestre) ;
• les prêts que vous comptez solliciter, pour la condition suspensive de prêt.

Vérifiez aussi les annexes : grille des prix, plan des parkings, règlement des travaux modificatifs. Un document manquant est un signal pour poser des questions avant de signer.

Quelles clauses vérifier en priorité ?

La désignation des lots. Tous les lots achetés — appartement, parking, cave — doivent être listés avec leur numéro. Une place de parking « à attribuer » peut se révéler moins pratique que prévu.

La tolérance de surface. Le contrat peut prévoir une marge entre surface annoncée et surface livrée [À VÉRIFIER dans votre contrat]. Plus elle est large, moins vous êtes protégé.

La notice descriptive. Les mentions « ou équivalent » ou « selon choix du promoteur » sur des éléments importants (sols, cuisine, menuiseries) méritent d'être précisées.

La condition suspensive de prêt. Le montant, la durée et le taux indiqués doivent correspondre à votre situation réelle. Une condition trop optimiste peut se retourner contre vous.

Les délais. Notez la date prévue de l'acte et de livraison, et repérez dès maintenant la liste des causes légitimes de suspension qui figurera dans l'acte.

Comment fonctionne le délai de rétractation ?

Après signature, le promoteur vous notifie le contrat par lettre recommandée ou vous le remet en main propre. Le délai de rétractation de 10 jours court à compter du lendemain de la première présentation de cette lettre, ou de la remise en main propre.

Pendant ces 10 jours, vous pouvez renoncer sans motif et sans frais, par lettre recommandée avec accusé de réception. Profitez-en pour faire relire le contrat, comparer avec d'autres programmes et vérifier votre capacité d'emprunt auprès d'une banque.

Combien verser et dans quels cas récupérer son dépôt ?

Le dépôt de garantie est plafonné : 5 % du prix si la vente est signée dans l'année, 2 % si elle l'est dans les deux ans, aucun dépôt au-delà. Il est versé sur un compte séquestre et ne peut pas être utilisé par le promoteur.

Il vous est restitué, notamment, si :

• la vente n'est pas conclue du fait du vendeur ;
• le prix dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel ;
• les prêts obtenus sont inférieurs de plus de 10 % aux prévisions ;
• un équipement prévu n'est pas réalisé ;
• le logement subit une réduction de valeur de plus de 10 % dans sa consistance ou sa qualité.

Le détail de ces cas est expliqué dans notre page sur le dépôt de garantie.

Que se passe-t-il après la réservation ?

Vous montez votre dossier de financement, puis vous recevez le projet d'acte, qui doit vous être notifié au moins 1 mois avant la signature chez le notaire. Comparez-le ligne par ligne avec le contrat de réservation : prix, lots, délais, notice, plans. C'est la dernière occasion de relever un écart avant l'engagement définitif.

Pour la suite, consultez notre guide de la signature de l'acte authentique et l'ensemble des étapes dans VEFA mode d'emploi.

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