Dispositif Jeanbrun : le statut du bailleur privé
Après la fin du Pinel au 31 décembre 2024, la loi de finances 2026 a créé un nouveau cadre pour relancer l'investissement locatif : un amortissement annuel du logement, déduit de vos revenus fonciers imposables.
Définition
Le statut du bailleur privé, couramment appelé dispositif Jeanbrun, permet au propriétaire d'un logement loué nu d'amortir comptablement une partie de la valeur du bien chaque année. Cet amortissement vient en déduction des revenus fonciers déclarés, ce qui diminue la base imposable et donc l'impôt et les prélèvements sociaux calculés sur ces loyers.
C'est une logique d'entreprise appliquée à la location nue : le logement s'usant dans le temps, une fraction de sa valeur est déduite chaque année du résultat locatif. Les charges habituelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges non récupérables, travaux déductibles) restent traitées selon les règles du revenu foncier.
Taux d'amortissement annuel, durée d'engagement de location, zones éligibles, plafonds de loyers et de ressources des locataires : [À VÉRIFIER] selon les textes d'application en vigueur au moment de votre acquisition. Nous vous communiquons les paramètres exacts avant tout engagement.
Les différences avec le Pinel
Pinel (terminé fin 2024)
- Réduction d'impôt directe calculée sur le prix d'achat
- Avantage connu à l'avance, étalé sur 6, 9 ou 12 ans
- Engagement de location ferme sur la durée choisie
- Aucun nouvel investissement possible depuis le 1ᵉʳ janvier 2025
Statut du bailleur privé (Jeanbrun)
- Amortissement annuel déduit des revenus fonciers, et non réduction d'impôt
- Gain variable : il dépend de vos loyers et de votre tranche d'imposition
- Effet d'autant plus fort que la fiscalité sur vos loyers est élevée
- Ouvert aux acquisitions réalisées sous le régime 2026
Pour qui ?
Ce cadre s'adresse à un profil précis d'investisseur.
- Vous achetez un logement pour le louer nu, pas pour l'habiter.
- Vous êtes imposé sur des revenus fonciers, actuels ou futurs.
- Votre tranche marginale d'imposition est élevée : la déduction pèse alors davantage.
- Vous visez un horizon long : l'amortissement se déploie année après année.
Si vous achetez votre résidence principale, ce dispositif ne vous concerne pas : vos leviers sont le PTZ 2026 et la TVA réduite à 5,5 %.
Exemple chiffré
Mécanique de calcul, étape par étape.
- 1. Prix du logement hors quote-part de terrain : base amortissable — [À VÉRIFIER]
- 2. Taux d'amortissement annuel applicable — [À VÉRIFIER]
- 3. Amortissement déductible de l'année = base × taux — [À VÉRIFIER]
- 4. Revenu foncier imposable = loyers encaissés − charges déductibles − amortissement
- 5. Économie réelle = baisse du revenu foncier imposable × (taux marginal d'imposition + prélèvements sociaux)
Nous ne publions pas de simulation chiffrée tant que les paramètres officiels ne sont pas confirmés. Un conseiller réalise le calcul sur votre situation réelle, avec les taux en vigueur.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
C'est le nom usuel donné au statut du bailleur privé créé par la loi de finances 2026 pour relancer l'investissement locatif après la fin du Pinel. Son principe : permettre au bailleur d'amortir chaque année une fraction de la valeur du logement et de déduire cet amortissement de ses revenus fonciers imposables.
Quelle différence avec le Pinel ?
Le Pinel était une réduction d'impôt : un pourcentage du prix d'achat venait directement diminuer l'impôt dû, en échange d'un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Le statut du bailleur privé fonctionne autrement : il ne réduit pas l'impôt directement, il réduit le revenu foncier imposable via un amortissement annuel. L'avantage n'est donc pas un montant fixe, il dépend de vos loyers et de votre taux d'imposition.
Quel est le taux d'amortissement applicable ?
Le taux annuel d'amortissement, sa durée et les conditions à respecter (plafonds de loyers, plafonds de ressources des locataires, durée de location, zones éligibles) sont fixés par les textes d'application. [À VÉRIFIER] avant tout engagement : nous vous transmettons les paramètres en vigueur au moment de votre projet.
À qui s'adresse ce dispositif ?
Aux particuliers qui achètent un logement pour le louer nu et qui sont imposés sur des revenus fonciers. Plus votre tranche marginale d'imposition est élevée et plus vos loyers sont importants, plus la déduction de l'amortissement a d'effet. Il est en revanche peu pertinent pour un acheteur qui occupe son logement : dans ce cas, le PTZ et la TVA réduite sont les bons leviers.
Peut-on le cumuler avec le statut LMNP ?
Non, ce sont deux régimes différents et exclusifs pour un même logement : le statut du bailleur privé concerne la location nue et les revenus fonciers, le LMNP concerne la location meublée et les bénéfices industriels et commerciaux. Le choix se fait en fonction du bien, de votre fiscalité et du mode de location visé.
Un investissement Pinel signé avant 2025 est-il concerné ?
Non. Les investissements Pinel réalisés avant le 31 décembre 2024 conservent leur régime jusqu'au terme de l'engagement de location initialement souscrit. Le statut du bailleur privé s'adresse aux nouvelles acquisitions.