Le Déficit Foncier
Réduisez vos impôts en déduisant vos travaux de rénovation de vos revenus fonciers
Jusqu'à 10 700€ déductibles par anQu'est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet aux propriétaires bailleurs de déduire les charges liées à leur bien immobilier (notamment les travaux de rénovation) de leurs revenus fonciers, et même de leur revenu global dans la limite de 10 700€ par an.
10 700€Déduction maximale/an10 ansReport du déficit100%Travaux déductiblesComment ça fonctionne ?
Travaux déductibles
Tous les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration sont déductibles des revenus fonciers.
- Rénovation de la toiture, façade, électricité
- Remplacement de la chaudière, fenêtres
- Travaux d'amélioration (hors agrandissement)
- Diagnostic et expertise
Mécanisme de déduction
Le déficit créé par les charges supérieures aux revenus locatifs est imputable sur le revenu global.
- Déduction jusqu'à 10 700€ du revenu global
- L'excédent est reportable 10 ans sur revenus fonciers
- Réduction d'impôt immédiate
- Cumul possible sur plusieurs années
Exemple de déficit foncier
Situation
Revenus fonciers annuels :12 000€Charges déductibles :3 000€Travaux de rénovation :25 000€Total charges :28 000€Calcul du déficit
Revenus fonciers :12 000€Total charges :- 28 000€Déficit foncier :16 000€Imputation :
• 10 700€ déduits du revenu global
• 5 300€ reportables sur 10 ans
Avec une TMI de 30%, l'économie d'impôt la première année est de :
3 210€
Conditions pour bénéficier du déficit foncier
Location nue obligatoireLe bien doit être loué vide (non meublé)
Engagement de locationLocation pendant 3 ans minimum après les travaux
Régime réel d'impositionObligatoire pour bénéficier du déficit foncier
Travaux éligibles uniquementPas de travaux de construction ou d'agrandissement
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le déficit foncier et comment fonctionne-t-il en 2026 ?
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet à un propriétaire bailleur de déduire de ses revenus globaux les charges et travaux supérieurs aux loyers perçus, dans la limite de 10 700 € par an (porté à 21 400 € jusqu'au 31 décembre 2025 pour les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir du statut de passoire thermique). Le surplus éventuel est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, ce qui en fait un outil puissant de défiscalisation à long terme.
Quelles charges et travaux sont déductibles en déficit foncier ?
Sont déductibles : les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (peinture, plomberie, électricité, isolation, remplacement de chaudière, ravalement), les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété, les primes d'assurance, les frais de gestion locative et les honoraires de syndic. En revanche, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont PAS déductibles en déficit foncier mais peuvent entrer dans d'autres dispositifs.
Pour qui le déficit foncier est-il vraiment intéressant ?
Le déficit foncier est particulièrement avantageux pour les contribuables fortement imposés (TMI à 30%, 41% ou 45%) qui possèdent déjà des revenus fonciers et souhaitent réduire significativement leur imposition. Plus votre tranche marginale est élevée, plus l'économie d'impôt est importante : 10 700 € de déficit imputé sur les revenus globaux représente jusqu'à 4 815 € d'économie d'impôt en TMI 45%. C'est aussi un excellent levier pour rénover un bien ancien à fort potentiel de valorisation.
Peut-on cumuler déficit foncier avec d'autres dispositifs fiscaux ?
Oui, le déficit foncier peut se cumuler avec la loi Denormandie (rénovation dans 222 villes éligibles) ou avec un investissement Malraux (centres historiques). Il n'est pas cumulable avec le LMNP qui relève d'une autre catégorie fiscale (BIC). Pour un investissement neuf, le déficit foncier est moins pertinent que le LMNP ou la TVA réduite. Nos conseillers analysent gratuitement votre situation patrimoniale pour identifier la stratégie fiscale la plus rentable selon votre profil.