Loyer vs achat en 2026 : à partir de quand acheter est rentable ?
La question que tout locataire se pose : à partir de quand l'achat devient-il plus avantageux que la location ? Réponse chiffrée avec 3 simulations comparatives (T2, T3, T4) sur 10 ans en Île-de-France, intégrant PTZ 2026, frais de notaire, valorisation et fiscalité.
Sommaire
- 1. La méthode de calcul (simple et honnête)
- 2. Simulation T2 — 200 K€ neuf à Argenteuil (95)
- 3. Simulation T3 — 280 K€ neuf à Saint-Denis (93)
- 4. Simulation T4 — 380 K€ neuf à Bussy-Saint-Georges (77)
- 5. La règle synthétique 2026
La méthode de calcul (simple et honnête)
Comparer loyer vs achat exige d'aligner les coûts sur la durée :
- Locataire : loyer cumulé + charges + IRL annuel (+2,5 %)
- Propriétaire : mensualité × durée + frais notaire + intérêts + taxe foncière − capital remboursé − valorisation du bien
Le point mort est l'année où le coût net du propriétaire passe sous celui du locataire.
Simulation T2 — 200 K€ neuf à Argenteuil (95)
Loyer T2 : 850 €/mois · Achat 200 K€ + PTZ 40 % · Mensualité ~750 €
| Année | Coût loc. cumulé | Coût net achat | Avantage |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 30 600 € | 32 000 € | Locataire +1 400 € |
| 5 ans | 53 600 € | 48 000 € | Acheteur +5 600 € |
| 10 ans | 114 200 € | 72 000 € | Acheteur +42 200 € |
Point mort : 4 ans
Simulation T3 — 280 K€ neuf à Saint-Denis (93)
Loyer T3 : 1 250 €/mois · Achat 280 K€ + PTZ 40 % · Mensualité ~1 050 €
| Année | Coût loc. cumulé | Coût net achat | Avantage |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 45 000 € | 42 500 € | Acheteur +2 500 € |
| 5 ans | 78 800 € | 62 000 € | Acheteur +16 800 € |
| 10 ans | 167 900 € | 92 000 € | Acheteur +75 900 € |
Point mort : 2 ans et 6 mois
Simulation T4 — 380 K€ neuf à Bussy-Saint-Georges (77)
Loyer T4 : 1 550 €/mois · Achat 380 K€ + PTZ 40 % · Mensualité ~1 420 €
| Année | Coût loc. cumulé | Coût net achat | Avantage |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 55 800 € | 57 000 € | Locataire +1 200 € |
| 5 ans | 97 700 € | 83 500 € | Acheteur +14 200 € |
| 10 ans | 208 200 € | 121 000 € | Acheteur +87 200 € |
Point mort : 3 ans et 6 mois
La règle synthétique 2026
- Vous restez moins de 3 ans dans la zone : louer reste plus simple
- Vous restez 3 à 5 ans : achat neuf + PTZ devient rentable
- Vous restez plus de 5 ans : acheter est presque toujours gagnant en Île-de-France
Questions fréquentes
Pourquoi le point mort est-il si court avec le PTZ ?
Le PTZ couvre 40 % du prix à 0 % d'intérêt : vous économisez 30 à 50 K€ d'intérêts sur la durée. C'est ce qui ramène le point mort à 2-3 ans seulement (vs 7-8 ans sans PTZ).
La valorisation du bien est-elle garantie ?
Non, mais en zone Grand Paris (93/94/77/95), les prix progressent en moyenne de +1,5 à 2,5 %/an depuis 20 ans, avec accélération autour des nouvelles gares du Grand Paris Express.
Et si je dois revendre dans 2 ans ?
Risqué : vous risquez de perdre 5 à 10 K€ (frais notaire non amortis). Préférez la location, ou achetez uniquement si la décote initiale (programme en stock, lot de fin) est ≥ 8 %.
Comment intégrer la taxe foncière dans le calcul ?
Comptez 800 à 1 800 €/an selon la commune (exonération 2 ans dans le neuf). C'est inclus dans nos simulations 'coût net achat' ci-dessus.
Les simulations tiennent-elles compte de l'inflation des loyers ?
Oui, les loyers cumulés intègrent +2,5 %/an (IRL moyen 2020-2025). Sans cette hausse, le point mort recule de 6 à 12 mois — l'achat reste gagnant à moyen terme.